Die Erstellung des Berliner Mietspiegels 2017

Auf einer Pressekonferenz am 19.05.2017 wurde der Berliner Mietspiegel 2017 von der Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen (SenStadtWohn) Katrin Lompscher vorgestellt.

Berlin ist, so wird gesagt, eine Mieterstadt. Das ist nicht von der Hand zu weisen, denn bei einem Gesamtbestand von knapp 1,9 Millionen Wohnungen gibt es 1,63 Millionen Mietwohnungen. Das sind 86 %. Von diesen Wohnungen ist der Berliner Mietspiegel für knapp 1,4 Millionen Wohnungen einschlägig. Seine Bedeutung für Berlin kann daher nicht überschätzt werden. Dies liegt auch an seiner Doppelfunktion, die er seit dem 01.06.2015 hat. Seit jeher ist er ein Instrument zur Regelung von Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen im freifinanzierten Wohnungsbau. Seit dem 01.06.2015 hat er durch die berlinweite Einführung der Mietpreisbremse die zweite Wirkung erhalten, nämlich als Kontrollinstrument im Rahmen der Prüfung, wie hoch die Miete bei der Wiedervermietung sein darf. Dennoch ist die Mietpreisbremse bisher ein eher stumpfes, wenn auch nicht völlig wirkungsloses Schwert. Jedoch ist ein Mieterleben mit Mietpreisbremse besser als ohne, und der Berliner Mietspiegel ist ein taugliches Mittel zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei der Wiedervermietung. Berliner Gerichte wenden ihn dafür auch an.

Unter Federführung der Senatsverwaltung wurde er in Zusammenarbeit mit der Arbeitsgruppe Mietspiegel von der in Hamburg ansässigen F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH entwickelt. Die Arbeit an dem Mietspiegel dauerte fast zwei Jahre. Die Kampagne für den Berliner Mietspiegel 2017 begann mit einer ersten Sitzung der Arbeitsgruppe Mietspiegel unter Vorsitz der SenStadtWohn am 16.07.2015. In dieser Sitzung wurde der Endbericht zum Berliner Mietspiegel 2015 erörtert und über die Vergabe der Entwicklung der Mietspiegel 2017 (Neuerhebung) und 2019 (Fortschreibung) an ein Forschungsunternehmen diskutiert. Die SenStadtWohn kann nicht einfach ein Unternehmen aussuchen und beauftragen. Vielmehr ist sie an gesetzliche Vorschriften (EU-Richtlinien) zur Vergabe von öffentlichen Aufträgen gebunden.

In der Zeit bis zur Veröffentlichung des Berliner Mietspiegel 2017 tagte die Arbeitsgruppe Mietspiegel 32 Mal. An den Sitzungen nahmen auf Mieterseite jeweils zwei Vertretern des Berliner Mietervereins, des Mieterschutzbundes Berlin und der Berliner Mietergemeinschaft teil. Auf Vermieterseite saßen der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen, der Bund der Berliner Haus-und Grundbesitzervereine und der BFW Landesverband Berlin/Brandenburg. Daneben nahmen an den Sitzungen ein Mietensachverständiger sowie eine Vertreterin des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg teil. Beratend wirkten die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin und der Berliner Beauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit mit.

Um den Zuschlag für die Berliner Mietspiegel 2017 und 2019, die gemeinsam vergeben wurden, bewarben sich die empirica Aktiengesellschaft aus Berlin sowie die beiden Hamburger Unternehmen GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH und F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH. In der Sitzung am 26.01.2016 stellten sich die drei Unternehmen vor. Den Zuschlag erhielt die Firma F+B, die bereits den Berliner Mietspiegel 2013 erstellt hatte.

Die Eckpunkte der Datenerhebung zum Berliner Mietspiegel 2017 sehen wie folgt aus:

Durch Befragung von Mietern (Anteil der Mieterinterviews 40 %) und Vermietern war eine neue Stichprobe zur Erzielung von Miet- und Ausstattungsdaten für mindestens 15.000 Wohnungen (vollgültige Datensätze) zu ziehen. Die bestehende Wohnlageneinstufung war zu aktualisieren. Die Merkmale der Orientierungshilfe für die Spanneinordnung waren auf ihre Mietenrelevanz empirisch durch Erhebung und Auswertung der Beschaffenheit und Ausstattung von 2000 Wohnungen zu erheben. Auf der Grundlage von 2000 Datensätzen waren die Betriebskostenarten zu erheben und auszuwerten. Hinsichtlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnungen waren die Energiekennwerte für Gebäude zu erheben.

Mit Rücksicht auf in Berlin anhängige Gerichtsverfahren zu Mieterhöhungsverlangen, in denen die Qualifiziertheit verschiedener Mietspiegel angegriffen wurde, sollte ein besonderes Augenmerk auf die Einhaltung der anerkannt wissenschaftlichen Grundsätze als Voraussetzung für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels gelegt werden.

Qualifizierten Mietspiegeln kommt im Unterschied zu einfachen Mietspiegeln eine besondere Funktion zu: Für Mieterhöhungsverlangen, nicht für die Mietpreisbremse, gilt nämlich die Vermutung, dass die in einem solchen Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete darstellen. Sie sind aufgrund ihrer Vermutungswirkung daher noch besser als einfache Mietspiegel geeignet, in gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren die Einholung eines teuren Sachverständigengutachtens zu vermeiden. Außerdem müssen die Mietspiegelwerte für eine vom qualifizierten Mietspiegel erfasste Wohnung dem Mieter im Mieterhöhungsverlangen auch dann mitgeteilt werden, wenn sich der Vermieter auf ein anderes Begründungsmittel (Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten) beruft, § 558 a Abs. 3 BGB.

Allerdings ist der Berliner Mietspiegel, soweit es um seine Eigenschaft als qualifizierter Mietspiegel geht, in Verruf geraten. Von findigen Vermietern wird seine Qualifiziertheit angezweifelt. Nachdem in verschiedenen Fällen von Berliner Gerichten Sachverständigengutachten eingeholt worden waren, schlug das Pendel dergestalt zurück, dass Gerichte den Mietspiegel zunehmend als einfachen Mietspiegel zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete anwenden. Auf die Frage der Qualifiziertheit kommt es dabei nicht an.

So schloss ein namhafter Statistikprofessor der TU Dortmund aus der Ankündigung eines Nachbarschaftsflohmarkts darauf, dass das Gebiet, auf das sich die Ankündigung bezog, zur guten Wohnlage gehören müsste.

Einem unter Anderem in Berlin geschäftsansässigen Sachverständigen war unbekannt, dass für die Anwendung eines Mietspiegels dessen Stichtag maßgeblich ist. Geht ein Mieterhöhungsverlangen nach diesem Stichtag zu, ist dieser Mietspiegel heranzuziehen, auch wenn er zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens noch nicht veröffentlicht war. Seiner Begutachtung legte dieser Sachverständige daher fälschlich den Berliner Mietspiegel 2013 und nicht den von 2015 zugrunde.

Nach der Definition in § 558 c BGB ist ein Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Für einen qualifizierten Mietspiegel muss hinzukommen, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird, § 558 d BGB. Er muss also nicht von der Gemeinde oder den genannten Interessenvertretern erstellt, sondern von diesen lediglich anerkannt werden.

Eine wesentliche Tätigkeit der Arbeitsgruppe Mietspiegel besteht darin, dass in den regelmäßigen Sitzungen die von dem Forschungsinstitut erhobenen Daten zu den Mietenerhebungen vorgestellt, diskutiert und verabschiedet werden. Einen breiten Raum nimmt die Behandlung von Anträgen zur Wohnlageeinstufung, Fragen im Zusammenhang mit der Extremwertbereinigung und die Bearbeitung der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung ein.

Auch um den Bedenken gegen die Qualifiziertheit zurückliegender Mietspiegel zu begegnen, wurden in einigen Bereichen Änderungen vorgenommen: So wurde besonderes Augenmerk auf die Wohnlage gelegt. Die Sondermerkmale wurden aus dem Mietspiegel gestrichen. Die Höchstwerte der Rasterfelder können daher mittels im Mietspiegel bezeichneter Sondermerkmale nicht mehr überschritten werden. Eine andere Frage ist, ob aus anderen Gründen bei besonders gut ausgestatteten Wohnungen die Überschreitung in Einzelfällen in Betracht kommen kann. Die variable Spanne (2/3- bis 3/4-Spanne), die noch im MSP 2015 Anwendung fand, wurde auf eine feste 3/4-Spanne umgestellt. Diese Änderung war zwischen den Verbänden heftig umstritten. Letztlich haben sich die Mieterverbände durchgesetzt und die Senatorin Lompscher hat sich für die 3/4-Spanne entschieden. Die Vermieterverbände hatten unter anderem eine 4/5-Spanne in die Diskussion eingebracht.

Die erhobenen Mietspiegelwerte werden zunächst einer Extremwertbereinigung unterworfen. Sodann werden nicht etwa alle danach verbleibenden Mietwerte berücksichtigt, sondern es werden in den Mietspiegelfeldern oben und unten noch weitere Mietwerte abgeschnitten. Bei der 3/4-Spanne sind dies unten und oben jeweils 12,5 % und bei der 4/5-Spanne 10 %. Nach der Datenerhebung war feststellbar, dass die Mietwerte in den meisten Rasterfelder extrem angestiegen waren. Die Akzeptanz der 4/5-Spanne hätte eine signifikante Erhöhung der Spannoberwerte zur Folge gehabt. Dies konnte von den Mieterverbänden nicht akzeptiert werden.

Der Pressemitteilung der zum Berliner Mietspiegel 2017 vom 19.05.2017 ist zu entnehmen, dass die gewichtete Durchschnittsmiete bei 6,39 €/m² monatlich im Vergleich zum Mietspiegel 2015 mit 5,84 €/m² liegt. Bereits dies zeigt einen extremen Anstieg. Noch dramatischer sieht die Situation aus, wenn man die Mietspiegelhöchstwerte betrachtet. Hier ist ein Anstieg um mehr als 17 % im Vergleich zu 2015 zu verzeichnen. Gerne wird ein Situationsvergleich mit München zitiert. So war der Pressemappe derin München derzeit bei 11,23 €/m² und in Berlin lediglich bei 6,39 €/m² liegen. Natürlich wird hier nicht mit erwähnt, dass München 2016 über eine Kaufkraft pro Einwohner von ca. 30.000 € verfügte, Berlin demgegenüber von lediglich knapp 20.000 € (Quelle: GfK Kaufkraft Deutschland 2016).